전세·월세 전환 계산기

전월세전환율이란?

전월세전환율은 전세보증금을 월세로 바꾸거나, 반대로 월세를 전세보증금으로 환산할 때 적용하는 이율입니다. 쉽게 말해 "목돈(보증금)을 1년 단위로 월세로 바꾸면 얼마인가"를 정하는 비율이죠. 전환율이 높을수록 같은 보증금이 더 큰 월세로 바뀌므로 전환율이 높을수록 세입자에게 불리하고, 낮을수록 보증금을 월세로 돌려도 월 부담이 작습니다. 그래서 월세·반전세 계약을 검토할 때는 "이 집의 전환율이 인근 시세보다 높은가 낮은가"를 먼저 따져 보는 것이 핵심입니다. 지역·건물 유형에 따라 실제 전환율은 크게 달라지므로, 국토교통부 실거래가나 부동산 시세로 주변 매물의 전환율을 가늠한 뒤 협상에 임하면 유리합니다.

전세 → 월세로 바꾸면 월세는 얼마?

보증금 일부를 월세로 돌릴 때 쓰는 공식은 월세 = (전세보증금 − 유지할 보증금) × 전환율 ÷ 12입니다. 괄호 안의 "전세보증금 − 유지할 보증금"이 실제로 월세로 전환되는 금액(전환 대상 금액)이고, 여기에 연 전환율을 곱한 뒤 12로 나눠 월 단위로 환산합니다. 예를 들어 전세 3억에서 1억을 보증금으로 남기고 2억을 월세로 돌리면, 전환 대상 금액은 2억이고 전환율 5.5% 기준 월세는 (2억 × 5.5%) ÷ 12 ≈ 91.7만원입니다. 유지 보증금을 늘릴수록 전환 대상 금액이 줄어 월세도 낮아집니다.

아래는 전환 대상 금액을 2억원으로 두고, 전환율별로 월세를 환산한 예시입니다.

표에서 보듯 전환율이 0.5%p 오를 때마다 월세는 약 8만원씩 늘어납니다. 같은 보증금이라도 전환율 협상 결과에 따라 월 부담이 수십만원씩 달라지니, 계약서의 전환율 한 줄을 반드시 확인하세요.

법정 전환율 상한과 반전세

주택임대차보호법은 세입자 보호를 위해 전월세전환율에 상한을 둡니다. 상한은 한국은행 기준금리에 일정 비율을 더한 값과 기준금리에 일정 배수를 곱한 값 중 낮은 쪽으로 정해지는 구조인데, 구체적인 가산 비율·배수와 기준금리 수치는 시기에 따라 바뀝니다. 따라서 지금 적용되는 정확한 상한은 국토교통부·주택도시보증공사(HUG) 등 공식 자료로 확인하는 것이 안전합니다.

주의할 점은, 이 법정 상한이 주로 기존 임대차의 보증금을 월세로 전환하거나 계약을 갱신할 때 적용된다는 것입니다. 완전히 새로 맺는 신규 계약의 전환율까지 일률적으로 강제하는 것은 아니어서, 실제 시장에서는 상한을 넘는 전환율로 계약되기도 합니다. 이처럼 전세도 월세도 아닌, 보증금을 일부 남기고 나머지를 월세로 돌린 형태를 흔히 반전세라고 부릅니다. 반전세는 순수 월세보다 보증금 부담은 크지만 월세는 낮아, 목돈과 월 지출을 절충하려는 세입자가 자주 선택합니다.

자주 틀리는 포인트

• 전환율을 월 부담으로 오해 — "전환율 6%"는 연 이율입니다. 월세는 여기서 12로 나눠야 하므로, 전환율 숫자 자체를 월 부담률로 착각하면 안 됩니다.
• 유지 보증금을 0으로 두고 계산 — 보증금을 전혀 남기지 않으면 전세보증금 전액이 월세로 환산돼 월세가 과도하게 커집니다. 실제 계약에서 남길 보증금을 그대로 입력하세요.
• 법정 상한을 신규 계약에도 그대로 적용 — 상한은 갱신·전환 상황의 보호 장치입니다. 신규 계약에선 참고 기준일 뿐 강제되지 않는다는 점을 기억하세요.
• 전세와 월세를 금리 없이 단순 비교 — 전세는 대출 이자를, 월세는 매달 현금을 부담합니다. 아래 환산으로 같은 잣대에 올려놓고 비교해야 정확합니다.

월세와 전세, 어느 쪽이 유리할까?

월세 → 전세 환산은 현재 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)로 계산합니다. 지금 내는 월세가 전세로 치면 얼마의 보증금에 해당하는지 나오므로, 전세 매물과 월세 매물을 같은 잣대로 비교할 수 있습니다. 전세보증금을 대출로 마련한다면 대출 상환 계산기로 월 상환액을 뽑아 월세와 직접 비교해 보세요. 목돈을 월세로 돌리는 대신 예·적금 계산기로 굴렸을 때의 이자와 견주면 어느 쪽이 이득인지 더 분명해집니다. 끝으로 월세가 실수령의 몇 %인지는 연봉 실수령액 계산기로 월 실수령을 확인해 가늠할 수 있습니다.